El pasado 26 de noviembre se cumplieron seis meses de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una normativa que abre la puerta al tope a los alquileres en zonas tensionadas y que ha generado mucha polémica tanto en el ámbito inmobiliario como en el político.
Esta ley, que en los últimos meses ha sido el blanco de críticas y de recursos ante el Tribunal Constitucional, no solo está reduciendo la oferta de viviendas de alquiler tradicional, sino que también está pasando factura a las agencias inmobiliarias.
Según explican profesionales y asociaciones a idealista/news, en los últimos meses la normativa está provocando una caída de la facturación de las empresas del sector, despidos de personal y un giro del negocio hacia el segmento de la compraventa, ante las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres, que ya no es rentable para muchas agencias. A corto plazo, descartan que el escenario mejore, lo que deja a muchas empresas del sector en una situación económica crítica.
El impacto de la ley en las inmobiliarias
Los primeros datos sobre los efectos que está teniendo la Ley de Vivienda en el sector son los que ha recopilado la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), basándose en una encuesta a más de 600 agencias inmobiliarias de toda España, y cuyas conclusiones son que la oferta de alquiler habitual se ha desplomado más de un 30% en los primeros meses de la entrada en vigor de la normativa, mientras que la demanda ha repuntado un 11% y los precios han subido un 9% en términos interanuales.
Además, el estudio afirma que las operaciones de gestión de alquiler en las agencias inmobiliarias se han reducido casi un 30% y que la mitad de las agencias encuestadas ha sufrido una caída en la cartera de inventario del alquiler, lo que ha llevado a muchas a renunciar al negocio del alquiler y ha desencadenado en recortes de personal y un giro hacia el mercado de la compraventa.
Otra cifra que muestra el impacto de la Ley de Vivienda es el trasvase de la oferta de viviendas desde el alquiler tradicional al de temporada. Durante el tercer trimestre, según idealista, el stock de esta alternativa se ha disparado casi un 40% interanual en el conjunto de España, hasta alcanzar el 10% del mercado, mientras la oferta de arrendamientos a largo plazo sigue cayendo. Esta fórmula, sin embargo, esconde algunos riesgos si no se usa bajo la fórmula correcta. Como recuerdan desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), la temporalidad de estos arrendamientos está basado en causas, no en la duración de los contratos, y su uso es ilegal si la casa es la residencia habitual de los inquilinos.
El sentir general del sector apunta en la misma dirección que los datos, sobre todo en cuestiones como la caída de oferta de alquileres o la negativa de muchos propietarios a abonar los gastos de gestión y formalización de los contratos de alquiler, una de las principales novedades que ha traído la Ley de Vivienda.
Según explica Jesús Martínez Caja, abogado y secretario general ejecutivo de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), “la oferta de viviendas en alquiler en el mercado ha disminuido considerablemente a raíz de las medidas restrictivas del Gobierno. Paralelamente, muchos propietarios han desviado este tipo de alquiler al temporal e incluso al arrendamiento habitacional. Esto hace que las agencias intermedien en menor medida en este mercado, primero porque el mercado se ha reducido en un tercio y, segundo, por la prohibición de cobrar honorarios al inquilino y la dificultad de cargar dichos importes al propietario, pues no tienen establecidos mecanismos comerciales al efecto o les cuesta implantarlos, tras tantos años de funcionamiento del sistema de cobro al arrendatario. Esto contribuye a que muchas agencias abandonen el mercado del alquiler».
Francis Fernández, CEO de la Spanish International Realty Alliance (SIRA), por su parte, achaca la retirada de muchas viviendas del mercado del alquiler a “la inseguridad que sienten los propietarios, que creen que las condiciones actuales para arrendar una vivienda no les son favorables. Esto provoca que muchas agencias se vean obligadas a retirar en cuestión de horas los anuncios de las viviendas de alquiler, porque reciben una avalancha de demandantes y no tienen capacidad para atenerlos a todos”. Según Fernández, “es imposible enseñar una propiedad a 100 personas y esto es lo que ha provocado la Ley de Vivienda: gran escasez de oferta y una demanda al alza”.
Ángel Martínez León, vicepresidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España, confiesa que el organismo todavía no tiene estadísticas sobre esta materia, pero que conocen de primera mano que “pequeñas inmobiliarias que se dedicaban puramente al alquiler han tenido que cerrar”. Sobre todo, aclara, “porque los alquileres los pagaban los arrendatarios y ahora no es así”.
Martínez León recuerda que durante más de dos décadas no ha habido una regulación concreta en este sentido, lo que provocaba que el pago de los honorarios no se hiciera igual en todas partes. “En algunos sitios de España lo normal era que lo pagara el arrendador, mientras que en otros el arrendatario. En otros, en cambio, se repartía el 50% entre las partes, que es lo que veo más razonable, porque la agencia presta un servicio tanto al propietario como al inquilino”.
Así, añade el vicepresidente del CGCOAPI de España, el principal problema se está dando en aquellas zonas donde habitualmente los honorarios los pagaba el inquilino, ya que es allí donde “se han cortado esos recursos para las agencias inmobiliarias, así como su capacidad para generar ingresos, porque ahora tienen que lidiar con unos propietarios que se resisten a asumir este pago”.
Una de las agencias que se ha visto afectada por la normativa es Servicheck. Desde que entró en vigor la Ley de Vivienda, esta inmobiliaria se ha visto obligada a despedir a más de la mitad de la plantilla (cuenta actualmente 21 profesionales, frente a los 43 que tenía hasta primavera) y que ha tenido que enfocarse en el mercado de la compraventa, que ahora supone un 75% de su actividad. “Antes estábamos en un 50% compraventa y un 50% alquiler, pero ahora destinamos a casi todos nuestros agentes a la captación de viviendas para la compraventa porque prácticamente no hay producto para alquilar y los propietarios no quieren pagar los honorarios. Antes de la ley sí estaban dispuestos a que les lleváramos la vivienda porque no tenían que pagar nada, pero ahora las alquilan por su cuenta y no interviene una inmobiliaria”.
Otro cambio que ha llevado a cabo recientemente es dejar de operar en Barcelona, para centrarse únicamente en Madrid. “En octubre abandonamos Barcelona porque era un gasto de energía que no nos compensaba”, explica Sergio Ordóñez, fundador y director de Servicheck, quien reconoce que actualmente están “aguantando el tirón” gracias a que tienen una “buena cartera de clientes, muchos de ellos llevan confiando en nosotros desde que empezamos a operar hace 18 años”. Sin embargo, asegura el escenario actual deja en una situación complicada a muchas agencias: “Las pequeñas no lo pueden aguantar”, recalca.
Otra agencia inmobiliaria que opera en Madrid, y que prefiere no ser citada, asegura que ha pasado de gestionar entre 18 y 20 alquileres mensuales a 1-2, y que ha despedido a dos trabajadores para ajustar gastos, hasta quedarse con cuatro personas. “El alquiler no es rentable para una inmobiliaria, porque no nos llega producto como para vivir de eso, así que todo el tiempo que invertíamos antes en el alquiler ahora lo invertimos en captar propiedades para la venta, aunque aquí tenemos el problema del freno del mercado por las subidas de los tipos de interés”, explica.
Desde la inmobiliaria internacional CPM también ponen sobre la mesa que el impacto que está teniendo la normativa tiene consecuencias para los inquilinos. Más allá de la reducción de la oferta de pisos disponibles para arrendar, Pedro Muñoz, CEO del grupo CPM, señala que “nuestro principal cliente en el alquiler no es propietario, sino el inquilino. Los propietarios velan por sus intereses y a día de hoy se niegan en general a pagar honorarios, con lo que la calidad de los anuncios empeora, en cuestión de imágenes, videos, descripciones…, y tienen un conocimiento sesgado de sus obligaciones y derechos en los contratos, lo que hacen que el inquilino se encuentre mucho peor asistido ahora que antes de la ley”.
Otra consecuencia adicional que está provocando el escenario actual es la caída de la recaudación de impuestos. “La Ley de Vivienda entra también en a quién podemos y no podemos cobrar nuestros servicios, lo que no solo supone una vulneración de nuestra libertad de empresa), sino que ha supuesto que una parte de nuestro negocio se pierda y que algunas empresas especializadas desaparezcan, junto con una menor facturación y empleados que han tenido que ser despidos. Todo esto deriva en una menor recaudación para el Estado en términos de IVA, Seguridad Social, Impuesto de Sociedades…”, explica Muñoz. Además, el CEO de CPM no esconde sus críticas a la normativa: “Estamos en contra de estas decisiones electoralistas o populistas y que además se tomen al margen del sector y de los profesionales que lo conformamos”.
El pago de los gastos también genera dudas
Uno de los cambios de la Ley de Vivienda que está generando más impacto y más dudas es el que incluye la disposición final primera, que cambia el nuevo artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y dictamina que son los propietarios los encargados de pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria en concepto de gestión y formalización de los contratos de alquiler, independientemente de si son personas físicas o jurídicas.
Los gastos de gestión son los gastos que cobran las agencias de forma previa, por buscar, mediar, ofrecer y enseñar propiedades en alquiler a los inquilinos interesados, mientras que los de formalización están vinculados a la redacción del contrato de alquiler.
No obstante, hay gastos que las inmobiliarias sí pueden cobrar a los inquilinos, y están relacionados con servicios adicionales a los descritos, como podrían ser la contratación de seguros o el cambio de titularidad de los gastos generales del inmueble, según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Además, las agencias también pueden repercutir a los arrendatarios los gastos de gestión y formalización a los inquilinos en algunos casos concretos, como en los alquileres de temporada (que se articulan por el Código Civil), los arrendamientos de viviendas suntuarias o en las cesiones temporales.
Las pequeñas agencias, en la cuerda floja
Desde la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) afirman que las pequeñas agencias inmobiliarias son las que están en una situación más crítica. En concreto, alertan de que “las inmobiliarias pequeñas son mucho más proclives a verse afectadas por el descenso de operaciones, pues las captaciones se complican y el espectro de clientes con accesibilidad a la compra y el alquiler de vivienda se reduce, por lo que tienen que manejarse en un mercado donde su competitividad decae por su escasez de medios, lo cual implica en algunos casos el cierre coyuntural esperando a que las aguas vuelvan a su cauce o, en el peor de los casos, definitivo”.
Miguel Ángel Gómez, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), considera que el sector se encuentra actualmente en “un proceso transitorio”, adaptándose a la nueva normativa, aunque recuerda que la mayor parte de las inmobiliarias en España son micropymes (funcionan con una o dos personas). En ese sentido, insiste en que las agencias “se tendrán que adaptar a esta situación, pero muchas tendrán que despedir personal, porque no hay oferta para todas las inmobiliarias que hay, lo que provoca que se estén reduciendo los equipos comerciales destinados al alquiler. Este segmento ya no es una parte tan importante del negocio».
Soluciones: más vivienda pública, avales a la compra y seguridad jurídica
El sector coincide en que la vivienda de alquiler cada vez es más inaccesible ante la falta de oferta y unos precios que siguen al alza. Los datos de idealista sitúan el precio en 11,8 euros/m2 en el conjunto de España en octubre, tras subir un 9,4% en los últimos 12 meses. Hasta 38 capitales de provincia registraron un aumento de las rentas en dicho mes, con Barcelona, Madrid, Palma y Málaga en máximos históricos.
En este escenario, las federaciones y asociaciones inmobiliarias creen que las soluciones a este problema pasan por “aumentar el parque de viviendas públicas de alquiler y dar tranquilidad jurídica a los propietarios en torno a los desahucios”, según destacan desde FADEI.
La patronal inmobiliaria también defiende el impulso de los avales públicos para la compra de vivienda por parte de la población que, pese a no contar con ahorros para cerrar la transacción, sí es solvente para pagar las cuotas de la hipoteca, ya que ello reduciría la actual presión de la demanda sobre el mercado del arrendamiento. “Es una medida que apoyo. Creo que sería un exitazo y que ayudaría a contener el precio del alquiler, porque las rentas se contienen con más oferta”, aclara su presidente, Miguel Ángel Gómez.
Por otro lado, el CEO de SIRA confiesa su preocupación ante el impacto negativo que está teniendo la normativa en el mercado del alquiler y cree que el Gobierno debería revisar la ley, “al estar tan claro que no está teniendo el efecto esperado”. También insiste en que “lo que quiere el sector es una normativa que sea estable y que promueva la salida al mercado de viviendas vacías” y ve necesario que en los contratos haya un equilibro entre las dos partes. “No se trata de defender al propietario, sino de un equilibrio. Al final, la mayoría de los propietarios de este país ni son socimis ni grandes fondos de inversión, sino familias que han situado los ahorros de toda una vida en una vivienda y quieren sacar un dinero extra de cara a su jubilación”, argumenta.
Desde el General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España también aprovechan para criticar que “la ley se ha hecho de forma precipitada y sin tener en cuenta la opinión del colectivo inmobiliario”, lo que ha provocado “una caída de la oferta por la inseguridad jurídica y el miedo de los propietarios” a los impagos y a la complejidad para recuperar la vivienda, en el caso de que el inquilino moroso sea considerado como vulnerable. Todo ello “ha frenado mucho el interés por sacar viviendas al alquiler y ha provocado el efecto contrario a lo que se deseaba. Deberíamos tomarnos esto con seriedad, porque hay un acceso infranqueable a la vivienda en España”, concluye su vicepresidente, Ángel Martínez León.
Fuente: Idealista.es
